¿Cuáles son las consecuencias fiscales de vender un inmueble por un valor inferior al valor catastral?
14 de enero de 2014
Estoy tratando de vender un inmueble, pero la valoración mínima que he solicitado a mi Comunidad Autónoma ya está por encima de lo que tengo como precio de venta (vendo en 238.000 € y la valoración mínima, que sale de multiplicar el valor catastral por el coeficiente de mi municipio, ahora establecido en 1,27, sale un resultado de 241.000 €).
Lo que trato de saber es lo que ocurriría si vendiera por debajo de ese precio de valoración mínimo, a partir de qué diferencia, lo que puedo hacer para evitar una multa de Hacienda o evitar sanciones, así como la posibilidad de ganar esos recursos si necesito vender y, por lo tanto, bajar el precio por debajo de esa valoración mínima. ¿Qué le ocurriría al comprador? Les pregunto todo esto porque no encuentro el artículo de la Ley Tributaria que señala lo que acontece en caso de variación con la valoración mencionada, pero me suena que si la variación es de un 10% o superior, Hacienda se hace cargo del inmueble, es decir, me lo compra.
La compraventa de un inmueble entre particulares, como el caso planteado, tiene consecuencias fiscales tanto para el comprador como para el vendedor de la misma:
a) Comprador: es sujeto pasivo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad «transmisiones patrimoniales onerosas». En las transmisiones patrimoniales onerosas, la base imponible es el valor real del bien transmitido, no el precio de la operación. La Administración podrá comprobar el valor del bien que se transmite, por los medios establecidos en la Ley General Tributaria (artículo 57 y concordantes). Uno de los métodos de comprobación admitidos en el artículo 57 de la LGT es la aplicación de coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral. Éste es el método de valoración que vienen aplicando las Comunidades Autónomas.
Con respecto a lo anterior, cabe indicar que la Administración puede comprobar el valor declarado en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Como hemos comentado anteriormente, el método de valoración que vienen aplicando las Comunidades Autónomas es la aplicación de coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral.
El adquirente, por tanto, puede recibir expediente de comprobación de valores de la Administración, junto con liquidación complementaria en concepto de ITP.
No obstante, según lo que se recoge en los artículos 134 y 135 de la Ley 58/2013, de 17 de diciembre, General Tributaria, el sujeto pasivo podrá presentar la solicitud de tasación pericial contradictoria, y esto determinará la suspensión de la ejecución de la liquidación.
Será necesaria la valoración realizada por un perito de la Administración cuando la cuantificación del valor comprobado no se haya realizado mediante dictamen de peritos de aquélla. Si la diferencia entre el valor determinado por el perito de la Administración y la tasación practicada por el perito designado por el obligado tributario, considerada en valores absolutos, es igual o inferior a 120.000 euros y al 10 por ciento de dicha tasación, esta última servirá de base para la liquidación. Si la diferencia es superior, deberá designarse un perito tercero.
Las facultades de comprobación de la Administración se desarrollan en el artículo 91 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En particular, el apartado 5, en cuanto al derecho de adquisición por la Administración al que Vd. alude, determina que:
«Cuando el valor comprobado exceda en más del 100 por 100 del declarado, la Administración pública tendrá derecho a adquirir para sí los bienes y derechos transmitidos, derecho que sólo podrá ejercitarse dentro de los seis meses siguientes a la fecha de firmeza de la liquidación del impuesto. Siempre que se haga efectivo este derecho, se devolverá el importe del impuesto pagado por la transmisión de que se trate. A la ocupación de los bienes o derechos ha de preceder el completo pago del precio, integrado exclusivamente por el valor declarado».
Con respecto a la diferencia a partir de la cual se podría tener que hacer frente al pago de liquidaciones adicionales o a una multa impuesta por la Hacienda Pública, es probable que la Administración realice comprobación de valores si el valor declarado en la liquidación del ITP se encuentra por debajo del valor mínimo fijado por la Junta de Andalucía. En cuanto a una posible sanción, ello dependerá de la valoración de la Administración y del análisis de las circunstancias concurrentes en el caso concreto.
b) Vendedor: es sujeto pasivo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por la ganancia o pérdida patrimonial que se derive de la venta del inmueble.
La ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de un inmueble tributa por diferencia entre el valor de transmisión y de adquisición. Este importe se puede ver modificado por un coeficiente de actualización, que será de menor o mayor magnitud en función de los años transcurridos desde la compra hasta la venta del inmueble.
Dado que el artículo 35 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece como valor de transmisión el importe real por el que dicha transmisión se hubiera efectuado, y no el valor a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados, el valor de transmisión del bien será el importe real satisfecho y no el valor comprobado por la Administración a efectos del ITP, siempre que no resulte inferior al valor de mercado en cuyo caso prevalecerá este. En este sentido se ha pronunciado la Dirección General de Tributos, entre otras, en consulta vinculante V1345-2010, de 17 de junio de 2010.