Un prestatario tiene recogido en su escritura hipotecaria el procedimiento de ejecución extrajudicial. Si el acreedor ejecuta el préstamo, ¿se podría quedar con la vivienda cualquier postor que abonase la cantidad adeudada por el prestatario?

De producirse el impago del préstamo hipotecario e iniciar el acreedor el procedimiento de ejecución judicial, llegados al momento de celebración de la subasta podrían darse los siguientes supuestos:

1º Que concurrieran postores: 

• Cuando la mejor postura sea igual o superior al 70% del valor de subasta (valor de tasación) por el que el bien ha salido a subasta, se aprobará el remate a favor del mejor postor. 
• Si la mejor postura ofrecida en la subasta es inferior al 70% del valor de tasación por el que el bien sale a subasta, el ejecutado dispone de 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura ofreciendo una cantidad igual o superior al 70%, o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el plazo sin que el deudor realice lo indicado anteriormente, la entidad financiera podrá solicitar la adjudicación del bien por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasación y a la mejor postura.

2º Que no concurrieran postores: 

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se trata de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por un importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60%.

A partir de aquí puede derivarse la siguiente casuística:

• Que el importe por el que ha sido adjudicado el inmueble cubra la deuda reclamada por la entidad financiera, en cuyo caso a ésta se le hará entrega del importe reclamado. De existir sobrante se destinará en primer lugar a los acreedores que tengan derechos posteriores inscritos (cargas anotadas con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta como consecuencia de otros procesos de reclamación de deudas que se sigan contra el deudor o segundas hipotecas del bien). Si no existen tales derechos posteriores o si una vez atendidos sigue existiendo sobrante, el mismo se pondría a disposición del deudor.
• Que el importe obtenido de la adjudicación no cubra el total de la deuda. En tal supuesto, la entidad financiera sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el restante importe al deudor en futuros procedimientos (ya que en España la responsabilidad en caso de préstamos hipotecarios, salvo pacto en contrario, es “universal”, esto es, el deudor responde no sólo con el bien inmueble que ha dado en garantía sino con todos sus bienes, presentes y futuros). 

En el supuesto de ejecución extrajudicial seguida ante notario, que debe estar expresamente pactada en el contrato de préstamo, conforme a la Ley 1/2013, la venta se realizará mediante una sola subasta de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

Subastado el bien por parte del notario cabrían dos posibilidades:

• Que el importe por el que ha sido adjudicado el inmueble cubra la deuda reclamada por la entidad financiera, en cuyo caso a ésta se le hará entrega del importe reclamado. El sobrante, si hubiere acreedores posteriores, se consignará quedando afecto a las resultas de dichos créditos. Si no hubiere acreedores posteriores, el sobrante se entregará al dueño de la finca.
• Que el importe obtenido no cubra el total de la deuda. En tal supuesto, la entidad financiera sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el importe restante al deudor en futuros procedimientos judiciales (responsabilidad patrimonial universal del deudor).