No entiendo el procedimiento de ejecución extrajudicial. ¿Se podría quedar con mi casa cualquier postor que abonase la cantidad que adeudo?

1 de agosto de 2013 

Tengo una casa tasada en escritura pública en 443.000 euros y de la que actualmente tengo una deuda de 160.000 euros. Tengo en dicha hipoteca un suelo de un 3 por ciento y un techo de un 12. Un conocido me dijo que el banco no se podría quedar con mi casa por un valor inferior al 60 por ciento de la tasación, eso supondría unos 265.000 euros y como yo solo debo 150.000 euros, el resto me lo tendrían que devolver. Tengo el procedimiento de ejecución extrajudicial firmado en escrituras y como no entiendo de leyes pues lo que interpreto de lo que leo en vuestra pagina es que tanto si la ejecución es extrajudicial (via notarial) o judicial, si a la subasta acude alguien que subaste lo suficiente para saldar la deuda pendiente se podría quedar con la subasta ya que no creo que al banco le interese quedarse con la casa por el 60 por ciento. 

Lo que supondría que cualquier postor se podría quedar con mi casa por esos 150.000 euros que se deben, ¿no?

Vd. se refiere a un eventual procedimiento de ejecución hipotecaria, tanto judicial como ante notario, materia que ha sido recientemente modificada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

De producirse el impago del préstamo hipotecario e iniciar el acreedor el procedimiento de ejecución judicial, llegados al momento de celebración de la subasta podrían darse los siguientes supuestos: 1º Que concurrieran postores:

• Cuando la mejor postura sea igual o superior al 70 por ciento del valor de subasta (valor de tasación) por el que el bien ha salido a subasta, se aprobará el remate a favor del mejor postor.

• Si la mejor postura ofrecida en la subasta es inferior al 70 por ciento del valor de tasación por el que el bien sale a subasta, el ejecutado dispone de 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura ofreciendo una cantidad superior al 70 por ciento, o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el plazo sin que el deudor realice lo indicado anteriormente, la entidad financiera podrá solicitar la adjudicación del bien por el 70 por ciento de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60 por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.

2º Que no concurrieran postores:  Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se trata de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por ciento del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por un importe igual al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiese salido a subasta (antes de la Ley 1/2013, el 60 por ciento) o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por ciento. A partir de aquí puede derivarse la siguiente casuística: 

• Que el importe por el que ha sido adjudicado el inmueble cubra la deuda reclamada por la entidad financiera, en cuyo caso a ésta se le hará entrega del importe reclamado. De existir sobrante se destinará en primer lugar a los acreedores que tengan derechos posteriores inscritos (cargas anotadas con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta como consecuencia de otros procesos de reclamación de deudas que se sigan contra el deudor o segundas hipotecas del bien). Si no existen tales derechos posteriores o si una vez atendidos sigue existiendo sobrante, el mismo se pondría a disposición del deudor.

• Que el importe obtenido de la adjudicación no cubra el total de la deuda. En tal supuesto, la entidad financiera sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el restante importe al deudor en futuros procedimientos (ya que en España la responsabilidad en caso de préstamos hipotecarios, salvo pacto en contrario, es “universal”, esto es, el deudor responde no sólo con el bien inmueble que ha dado en garantía sino con todos sus bienes presentes y futuros).

En el supuesto de ejecución extrajudicial seguida ante notario que, efectivamente, debe estar expresamente pactada en el contrato de préstamo, conforme a la nueva regulación (Ley 1/2013, citada anteriormente) la venta se realizará mediante una sola subasta de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (aún pendiente de instaurar).Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se han expuesto anteriormente para el supuesto de la ejecución hipotecaria.Subastado el bien por parte del notario cabrían dos posibilidades:

• Que el importe por el que ha sido adjudicado el inmueble cubra la deuda reclamada por la entidad financiera, en cuyo caso a ésta se le hará entrega del importe reclamado. El sobrante, si hubiere acreedores posteriores, se consignará quedando afecto a las resultas de dichos créditos. Si no hubiere acreedores posteriores, el sobrante se entregará al dueño de la finca.

• Que el importe obtenido no cubra el total de la deuda. En tal supuesto, la entidad financiera sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el restante importe al deudor en futuros procedimientos judiciales (responsabilidad patrimonial universal del deudor).

Por tanto, en el caso de una ejecución extrajudicial de su vivienda, se podrían dar los siguientes casos:1.) Que concurran postores que ofrezcan un importe igual o superior al 70 por ciento del valor de tasación de la vivienda: Importe ofertado en subasta: 70% * 443.000 euros = 310.100 eurosDeuda pendiente con el acreedor: 150.000 eurosSobrante derivado de la subasta: 310.100 – 150.000 = 160.100 euros 2.) Que no concurran postores. En ese caso, si se trata de su vivienda habitual, el acreedor podrá pedir su adjudicación por un importe no inferior al 70 por ciento del valor de tasación de la vivienda, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por ciento. Con lo que, en el caso de adjudicación a favor del acreedor por un importe del 70 por ciento del valor de tasación de la vivienda, las cantidades serían las mismas que en el caso 1. citado anteriormente.