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Varios son los pasos necesarios para la formalización de un préstamo hipotecario:

1º. Solicitud del cliente.

En primer lugar, resulta necesaria la solicitud del cliente del préstamo hipotecario, indicando las características del préstamo, así como el fin al que va a destinar el dinero demandado.

2º. Análisis de la operación por parte de la entidad de crédito.

A raíz de la solicitud planteada por el cliente, la entidad financiera estudiará la operación, para lo cual será necesario que el cliente presente los documentos pertinentes. En la mayoría de los casos dichos documentos son:

  • Documento Nacional de Identidad del cliente y, en su caso, del cónyuge.
  • Nota simple informativa del Registro de la Propiedad del bien que va a servir como garantía.
  • Indicación del estado civil del cliente (indicando, en caso de estar casado, el correspondiente régimen económico matrimonial).
  • Aportación de documentos justificativos que acrediten que el cliente puede hacer frente al pago de la hipoteca solicitada (ej.: nómina, declaración de IRPF, relación de patrimonio, en caso de asalariados; declaraciones de IVA o de IRPF, en caso de autónomos; cuentas anuales, en caso de sociedades, etc.).

Una vez obtenida dicha información, la entidad financiera procederá a revisar los distintos registros a los que tenga acceso (especialmente en materia de impagos o de cargas financieras previas) a los efectos de verificar la situación económico-financiera del solicitante para hacer frente al pago del préstamo solicitado, ya que el prestamista debe evaluar la solvencia del prestatario y para ello, deberá tener en cuenta factores como su sitación de empleo, sus ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, sus activos en propiedad, su ahorro y sus gastos fijos y compromisos ya adquiridos.

Un análisis en profundidad de la solvencia del futuro prestatario con base en información suficiente es un elemento esencial en cuanto a la concesión responsable de financiación.

3º. Tasación del bien a hipotecar.

A los efectos de comprobar el valor de mercado del bien hipotecado, la entidad financiera procederá a solicitar una tasación del mismo, la cual resulta de extrema importancia en la medida en que el importe por el que sea tasado el bien determinará la cantidad máxima a prestar por la entidad financiera (normalmente, el límite máximo suele ser el 80% del valor de tasación).

El certificado de tasación (emitido por una sociedad de tasación) tendrá una vigencia de 6 meses a contar desde el día de la emisión del mismo.

4º. Solicitud de garantías adicionales por parte de la entidad de crédito.

En caso de no tener certeza de la viabilidad de la operación, la entidad financiera podrá solicitar garantías adicionales para la formalización de la misma. La capacidad de pago del cliente se evalúa partiendo de los fondos o flujos netos de efectivo procedentes de sus fuentes de renta habituales, sin depender de avalistas, fiadores o activos entregados como garantía. Estos deberán ser siempre considerados al evaluar la concesión de una operación como una segunda y excepcional vía de recobro para cuando haya fallado la primera (Anejo IX de la Circular 4/2016), del Banco de España.

5º. Negociación de las cláusulas específicas de la hipoteca.

Analizada la operación por parte de la entidad financiera, con la documentación solicitada y la obtenida por sus propios medios, será necesario concretar con el solicitante los aspectos individuales del préstamo hipotecario solicitado, tales como: plazo, posible período de carencia, interés aplicable, etc.

6º. Información precontractual.

El prestamista debe entregar al prestatario la información personalizada que necesite para comparar entre distintas ofertas de préstamos, para evaluar sus implicaciones y, en definitiva, para poder tomar una decisión fundamentada.

Esta información ha de facilitarse por medio de las fichas FEIN y FiAE (puede consultarse lo que son y su contenido en las preguntas: ¿Qué datos recoge la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)? ¿Qué datos recoge la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)?, respectivamente).

7º. Otorgamiento de la escritura pública de hipoteca.

Una vez que ambas partes han acordado los términos del préstamo hipotecario, se procederá a otorgar ante notario la escritura pública de hipoteca.

Es el prestatario el que tiene la facultad de elección de notario, y a éste deberán remitirse ambas partes el día del otorgamiento de la escritura pública para proceder a su firma. 

8º. Pago de los correspondientes tributos.

Una vez formalizada la escritura pública de préstamo hipotecario se deberá proceder al pago de los tributos que graven la misma.

A dicho gasto, además, en caso de que se haya producido la compraventa de la vivienda en el momento inmediatamente anterior al préstamo hipotecario, se deberán añadir los impuestos derivados de la citada operación de compraventa:

  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por la escritura de compraventa (1% del valor del bien declarado en la escritura1).
  • IVA (con carácter general al tipo reducido), en caso de transmisión de vivienda nueva, o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) (tipo mínimo del 6% sobre el valor real del bien transmitido2, pudiendo la Administración realizar la oportuna comprobación), en caso de viviendas de segunda mano.

9º. Inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Una vez liquidados los correspondientes impuestos se deberá presentar la escritura, junto con los documentos acreditativos de dicho pago, en el Registro de la Propiedad correspondiente.

10º. Abono de los gastos correspondientes a notaría, registro y gestoría (todos a cargo del prestamista).


1. El tipo de gravamen varía según cuál sea la Comunidad Autónoma. El pago de este impuesto corre a cargo del prestamista.

2. El tipo del ITP varía también según la Comunidad Autónoma.