El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre regula un el sistema de determinación de la base imponible.
Como novedad frente a la ley anterior, establece que también tributarán las operaciones en las que transcurra menos de un año entre la adquisición y la transmisión del inmueble.
A partir de la entrada en vigor de dicha ley existe un doble sistema para la determinación de la base imponible del impuesto:
a. Estimación objetiva
La base imponible se obtendrá multiplicando el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que apruebe el ayuntamiento al que corresponda la exacción del impuesto y que dependerán del período de generación del incremento de valor. Estos coeficientes no podrán exceder de los que se indican a continuación, en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble:
| Periodo de generación | Coeficiente | Periodo de generación | Coeficiente |
| Inferior a 1 año. | 0,14 | 11 años. | 0,08 |
| 1 año. | 0,13 | 12 años. | 0,08 |
| 2 años. | 0,15 | 13 años. | 0,08 |
| 3 años. | 0,16 | 14 años. | 0,10 |
| 4 años. | 0,17 | 15 años. | 0,12 |
| 5 años. | 0,17 | 16 años. | 0,16 |
| 6 años. | 0,16 | 17 años. | 0,20 |
| 7 años. | 0,12 | 18 años. | 0,26 |
| 8 años. | 0,10 | 19 años. | 0,36 |
| 9 años. | 0,09 | Igual o superior a 20 años. | 0,45 |
| 10 años. | 0,08 |
En el caso de operaciones realizadas en plazos inferiores a un año desde la adquisición, se deberán computar los meses completos de tenencia del inmueble.
Los coeficientes serán actualizados anualmente mediante una norma de rango legal, teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario. Si tras dicha actualización los coeficientes de las ordenanzas fiscales son superiores a los máximos antes indicados, se aplicarán estos últimos hasta que se corrija el exceso en la ordenanza fiscal.
Finalmente, se establece la posibilidad de que los ayuntamientos puedan acordar, a los exclusivos efectos de determinar la base imponible, una rebaja de hasta el 15% del valor catastral del suelo, con el objeto de adaptar el importe del tributo a la realidad de cada municipio.
b. Estimación directa
Si, a instancia del sujeto pasivo, se constatara que el incremento de valor, determinado por la diferencia entre los valores del terreno en las fechas de transmisión y adquisición, es inferior al determinado por el método objetivo, se tomará como base dicho incremento.
Estos valores podrán ser objeto de comprobación por los ayuntamientos.
A estos efectos, se deberán aplicar las siguientes reglas:
- En el caso de bienes inmuebles en los que haya tanto suelo como construcción, la diferencia entre el precio de transmisión y el de adquisición del suelo se obtendrá aplicando la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
- Como valor de transmisión o de adquisición se tomará el mayor entre el que conste en el título que documente la operación (o el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en caso de transmisiones lucrativas) o el comprobado, en su caso, por la Administración Tributaria.
No se podrán computar en este procedimiento de cálculo los gastos o tributos que graven dichas operaciones de adquisición o transmisión.
El sujeto pasivo deberá declarar la transmisión del inmueble y aportar los títulos que documenten su transmisión y previa adquisición.
En las transmisiones de inmuebles en las que no se produce un incremento de valor, sino una pérdida, no se produce el hecho imponible del impuesto, y por tanto, la entrega no está sujeta al IIVTNU.
Ejemplo: ¿Qué conviene más, desde un punto de vista fiscal, la adquisición de una vivienda nueva o de una de segunda mano?
La adquisición de una vivienda nueva está sujeta, con carácter general, a gravamen por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), al tipo general del 10%, y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), con tipos generales que entre el 0,5% y el 1,5%, según la Comunidad Autónoma. Por otro lado, en el caso de adquisición de una vivienda de segunda mano, está sujeta a gravamen por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tipo general, según la Comunidad Autónoma, entre el 6% y el 11%.
No obstante, tanto el ITP como el AJD son tributos cedidos a las Comunidades Autónomas, las cuales podrán establecer tipos de gravamen generales distintos los establecidos en la norma estatal, así como tipos reducidos.
De esta manera, en el caso de una adquisición de vivienda en la Comunidad Autónoma de Andalucía, los impuestos citados anteriormente se aplican actualmente con los siguientes tipos de gravamen:
- Adquisición de vivienda nueva en Andalucía:
- IVA: 10%
- AJD: 1,2%
- Adquisición de vivienda de segunda mano en Andalucía:
- ITP: 7%
En el siguiente esquema se expone un ejemplo de adquisición de vivienda para el caso andaluz (Ilustración acerca de las implicaciones fiscales de la adquisición de una vivienda nueva o de segunda mano, según la situación regulatoria vigente desde septiembre de 2021).
