Estoy esperando notificación para la ejecución hipotecaria de mi casa, se trata de una hipoteca titulizada compuesta por dos préstamos hipotecarios. ¿Cómo quedaría la deuda si se realiza dicha subasta?, ¿Cuánto tiempo tardaría en realizarse la misma?

Estoy esperando notificación para la ejecución hipotecaria de mi casa, considerada como vivienda habitual, en la escritura refleja que saldría a subasta por 289.000€, y de hipoteca me quedan por pagar 168.000€.

Se trata de una hipoteca titulizada, compuesta por 2 préstamos hipotecarios.

– ¿Cómo quedaría la deuda si se realiza dicha subasta?

– ¿Cuánto tiempo tardaría el decanato en realizar dicha subasta?

– ¿Es cierto que desde que está la denuncia puesta por mi entidad financiera de crédito tengo que pagar los recibos pendientes más un 10% anual como está estipulado en la escritura?

Yo soy titular, actualmente estoy en paro y sin cobrar ninguna prestación, el cotitular es mi padre que tiene una pensión de 1200 € al mes, y la avalista es mi madre, que está como cuidadora de una persona dependiente por el cual cobra 1000 € al mes. Aunque estoy casada en bienes gananciales, la casa la compré de soltera, y mi marido si trabaja, no sé si ello influirá en dicha subasta – ejecución.

En respuesta a la primera pregunta, al parecer nos encontramos ante una titulización hipotecaria, que la Ley 5/2015 define como el instrumento que permite transformar un conjunto de activos financieros poco líquidos en instrumentos negociables y líquidos que generan flujos de caja de periodicidad fija.

Cerca de las titulizaciones, podemos encontrar los bonos hipotecarios y las cédulas hipotecarias, contemplados en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

En cuanto a la consulta concerniente a la deuda que le quedaría en el caso de realizarse dicha subasta, hemos de indicarle que en cualquier caso, en función de las circunstancias particulares, el afectado podría tratar de encontrar alguna solución alternativa con el acreedor, como la concesión de un plazo de carencia, la ampliación del plazo de amortización del préstamo, la dación en pago con extinción de la deuda, etcétera.

De no ser ello posible y continuar adelante la ejecución hipotecaria, le indicamos que puede consultar el esquema básico del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria en nuestro portal www.edufinet.com, en la sección «Créditos y Préstamos», dentro del apartado «Modalidades préstamo» en el subapartado «Préstamos hipotecarios»,  consulta “¿Cuál es el esquema básico del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria?”

En dicha consulta explicamos que en caso de impago de las cantidades debidas en virtud de un préstamo hipotecario, la entidad financiera acreedora puede acudir a un procedimiento judicial de ejecución para recobrar los importes adeudados. Estos procedimientos judiciales se desarrollan, de forma simplificada, con base en el siguiente esquema:

1. Demanda ejecutiva.
2. Notificación de la demanda al deudor y requerimiento de pago al mismo.
3. Certificación del Registro de la Propiedad.
4. Subasta del bien hipotecado y pago a la entidad financiera acreedora.
5. Cambio de la titularidad del inmueble ejecutado en el Registro de la Propiedad, posesión del inmueble y, en su caso, lanzamiento judicial.

En este caso concreto, para poder contestar sobre la deuda que le quedaría en caso de realizarse dicha subasta, nos centraremos en la cuarta etapa “Subasta del bien hipotecado y pago a la entidad financiera acreedora”. Al tratarse de una vivienda habitual, al realizarse la subasta pueden darse 2 supuestos:

a) Que concurran postores: Si, en el mejor de los casos, existiese postor que ofreciese el 70% del valor por el que el bien salió a subasta, la vivienda se le adjudicaría a éste, quedando su deuda saldada, ya que el 70% de 289.000 euros son 202.300 euros, cantidad que supera al montante pendiente del préstamo garantizado con la hipoteca. Es más, deberían abonarle a usted la diferencia (el sobrante) entre 202.300 euros y el montante pendiente y la previsión para intereses y costas (202.300 – 168.000 – Previsión).

b) Que no concurran postores: En el peor de los casos, si en el acto de subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por ciento. En su caso concreto, al ser el montante pendiente de pagar inferior al 70 por ciento del valor de subasta (168.000 < 202.300), la adjudicación se haría por el 60 por ciento del mismo, es decir, 173.400 euros. Y al igual que en el caso anterior, para saber si su deuda queda saldada, tendría que restarle al valor de adjudicación el montante pendiente y la previsión para intereses y costas (173.400 – 168.000 – Previsión), podrían darse 2 casos: si el resultado de esta operación es positivo, deberían abonarle a usted la diferencia, pero si el resultado es negativo, usted seguiría teniendo deuda, y de esta manera, el acreedor podría proceder contra sus bienes presentes y futuros a efectos de saldar dicha deuda, ya que según el artículo 1.911 del Código Civil “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”.

Por otra parte, referente al tiempo que tardaría el decanato en realizar dicha subasta, no podemos contestarle a dicha consulta, ya que no existe un plazo estipulado para ello, pues dependerá de la carga de trabajo del Juzgado, entre otras circunstancias.

En referencia al 10% adicional que le exige la entidad de crédito, entendemos que son los intereses de demora. Éstos, por definición, son más elevados que los intereses remuneratorios, y persiguen la satisfacción de indemnizar los daños y perjuicios originados al prestamista por el incumplimiento por el prestatario de su deber de devolución del capital. Finalmente, deberá pagarlos.

Y por último, en cuanto a la influencia que tendrá dicha ejecución hipotecaria en el marido, hemos de indicarle que, según el artículo 1.346 del Código Civil, son privativos de cada uno de los cónyuges, los bienes y derechos que le pertenecieran al comenzar la sociedad de gananciales. Por tanto, dicha ejecución no tendría efecto alguno sobre el cónyuge, independientemente de si el mismo trabaja o no.