¿En qué consiste el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria?
Para que un inmueble otorgado en garantía de un préstamo hipotecario pueda ser ejecutado mediante un procedimiento extrajudicial ante Notario, es necesario que ambas partes hubiesen acordado esta posibilidad en la escritura pública del préstamo hipotecario. La escritura deberá contener el valor en el que los interesados tasan la finca a efectos de la subasta, el domicilio del deudor para notificaciones, y la determinación de la persona que en su día podrá otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante (dueño del bien hipotecado).
El procedimiento que llevará a cabo la entidad financiera para el recobro de los importes adeudados en caso de impago será el siguiente:
1º. Requerimiento del acreedor al notario
La entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario hará entrega de toda la documentación relativa al mismo, solicitando al notario que inicie el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria. El notario competente será el del lugar donde radique el bien inmueble que sirve de garantía a la hipoteca y, en caso de que existan varios notarios en dicho lugar, el que le corresponda por turno.
2º. Certificación del Registro de la Propiedad
El notario solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca sobre el bien, así como de las características de la misma.
3º. Requerimiento de pago al deudor
Se procederá por parte del notario a comunicar al deudor el requerimiento del acreedor, para que proceda al pago de las cantidades adeudadas por razón del préstamo hipotecario.
4º. Notificación de la subasta, celebración de la misma y pago al acreedor
En caso de que el deudor no atienda el requerimiento de pago, se fijará fecha para subasta, hecho que se comunicará al deudor. El anuncio de la subasta deberá insertarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
5º. Celebración de subastas
La venta se realizará mediante una sola subasta de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.
Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se han expuesto anteriormente para el caso de la ejecución hipotecaria.
Subastado el bien por parte del notario caben dos posibilidades:
a. Que el importe por el que ha sido adjudicado finalmente el inmueble cubra la deuda reclamada por la entidad financiera, en cuyo caso a ésta se le hará entrega del importe reclamado. El sobrante, si hubiere acreedores posteriores, se consignará quedando afecto a las resultas de dichos créditos. Si no hubiere acreedores posteriores, el sobrante se entregará al dueño de la finca.
b. Que el importe obtenido de la subasta no cubra el total de la deuda. En tal supuesto, la entidad financiera sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el restante importe al deudor en futuros procedimientos judiciales (responsabilidad patrimonial universal del deudor).
6º. Otorgamiento de la escritura pública de venta del inmueble objeto de la subasta a favor del mejor postor
Finalizado el procedimiento, se otorgará escritura pública acreditativa de la nueva titularidad del inmueble, que habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad. No obstante, en caso de que el inmueble se halle ocupado, su nuevo titular sólo podrá solicitar que se le otorgue su posesión al Juez de Primera Instancia del lugar donde radique el bien.