¿En qué consiste la dación en pago de un inmueble que garantiza un préstamo hipotecario?
La dación en pago de un inmueble que se encuentra garantizando un préstamo hipotecario no es más que un acuerdo de voluntades entre la entidad financiera acreedora y el deudor titular de un inmueble, en virtud del cual, ante la incapacidad del deudor de hacer frente al pago del préstamo hipotecario, entrega a la entidad financiera, previo informe de tasación, el inmueble hipotecado, la cual lo acepta, dando así por extinguida la deuda. En el fondo, la dación en pago supone cancelar el préstamo hipotecario, en lugar de con dinero en efectivo, con el propio bien inmueble que servía de garantía.
La dación en pago beneficia al deudor en la medida en que, ante la imposibilidad de hacer frente a la devolución del préstamo hipotecario, salda su deuda por completo (sin pagar intereses de demora ni asumir otro tipo de costes) con la entidad financiera y se evita un procedimiento judicial de embargo del bien. La dación en pago puede resultar especialmente ventajosa para el deudor en el sentido de que, de acudir a un procedimiento de ejecución hipotecaria, podría darse el caso de que el importe por el que se hubiese subastado el inmueble fuese inferior a la deuda y, por tanto, aun subastado el mismo, el deudor debiese dinero a la entidad financiera, que podría reclamárselo por cualquier otra vía (responsabilidad patrimonial ilimitada del deudor). Fiscalmente, en caso de realizarse una dación en pago1, el deudor debe tener en cuenta la posible tributación en el IRPF (ganancia patrimonial en caso de que el importe de la deuda pendiente sea superior al valor de transmisión) y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
En cuanto a los beneficios que la dación en pago conlleva para la entidad financiera, básicamente se centran en que ésta se evita los costes y la duración que lleva implícitos el procedimiento de ejecución hipotecaria, así como los derivados de las dotaciones a provisiones que internamente tenga que realizar en aplicación de la normativa contable como consecuencia de que el préstamo entre en situación de morosidad. Sin perjuicio de lo expuesto, para las entidades financieras la dación en pago no es, por regla general, la mejor solución, en la medida en que supone la entrada de un bien inmueble en su balance, cuando esta institución no se dedica a la compraventa de este tipo de bienes (no es una “inmobiliaria”) y, además, pierde el derecho a obtener los posibles intereses de demora en caso de impago del préstamo. Además, hay que tener presente que las nuevas normas de contabilidad también obligan a provisionar por los inmuebles adquiridos como consecuencia de una dación en pago. De otra parte, la dación en pago está sujeta a determinados impuestos, tales como el IVA y el de AJD (para el caso de empresarios), así como el TPO2(para los particulares).
Si finalmente ambas partes acuerdan ejecutar la dación en pago, será necesario el otorgamiento de la correspondiente escritura notarial, que será asimismo inscrita en el Registro de la Propiedad.
1. No obstante, desde el 1 de enero de 2014 estarán exentas en el IRPF y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana la dación en pago de la vivienda habitual del deudor.
2. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.