La razón de ser de la hipoteca inversa radica en que una persona, en edad de jubilación, pueda disfrutar de un ingreso adicional para sus necesidades, por el hecho de residir en una vivienda de su propiedad, libre de cargas.
La hipoteca inversa es una modalidad de préstamo que, a diferencia de los habituales, se concede al propietario de una vivienda adquirida:
- El importe máximo concedido es un porcentaje determinado del valor de tasación en el momento de contratar la operación.
- El prestatario puede disponer del importe concedido de una sola vez o de forma periódica. Si se opta por esta última opción, la disposición puede ser durante un tiempo predeterminado o vitalicia.
- El importe del préstamo dispuesto, más los intereses correspondientes, se paga normalmente mediante la cancelación de la deuda por los herederos, que recibirían la propiedad de la vivienda, o bien, en caso contrario, la entidad financiera ejecutaría la garantía hipotecaria, adquiriendo la propiedad.
Para poder realizar una hipoteca inversa deben darse una serie de requisitos:
- El préstamo debe estar garantizado mediante hipoteca sobre la vivienda habitual del solicitante.
- El préstamo tiene que estar contratado con una entidad de crédito o entidad aseguradora.
- El cliente deberá haber recibido el correspondiente asesoramiento independiente. El notario, por su parte, está obligado a cerciorarse de que dicho asesoramiento se ha prestado, y, en caso de que la formalización de la hipoteca inversa se realice sin que el cliente haya recibido dicho asesoramiento independiente, deberá ser informado de ello.
- La entidad financiera está obligada a entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), en la que se muestra información personalizada en base al perfil del prestatario y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que informa al prestatario de las cláusulas contenidas en el préstamo, el tipo de referencia utilizado, etc.
- La vivienda hipotecada debe tasarse y asegurarse contra daños.
- El solicitante y los beneficiarios que éste puede designar deben ser mayores de 65 años o afectados de dependencia severa o gran dependencia.
La deuda solo será exigible por la entidad financiera, y la garantía ejecutable, cuando:
- Fallezca el prestatario o, si así se estipula en contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.
- Al fallecimiento del deudor, sus herederos podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando la totalidad de la deuda con sus intereses, sin que se les pueda exigir comisión alguna por cancelación.
- Si los herederos deciden no devolver los importes vencidos, la entidad financiera solo podrá recuperar el dinero hasta donde alcancen los bienes de la herencia (no podrá actuar contra los bienes de los herederos).
Están exentas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados las escrituras de constitución, subrogación, modificación y cancelación de la hipoteca.
