¿Cómo se calcula o que referencia hay que tener en cuenta para saber la plusvalía que tiene que pagar el que adquiere un bien inmueble? ¿Siempre hay plusvalía mínima?

26 de marzo de 2014 

En su consulta, suponemos que nos pregunta acerca del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Antes de proceder a responder su pregunta, le indicamos que según el artículo 106 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el sujeto pasivo de este impuesto será el adquirente siempre y cuando la transmisión del inmueble sea a título lucrativo (adquisición gratuita). En caso de que la transmisión del inmueble sea a título oneroso, el sujeto pasivo del presente Impuesto será el transmitente, salvo pacto entre las partes.

Una vez hecha esta aclaración, procedemos a abordar su primera cuestión, en la que pregunta acerca de cómo se calcula el impuesto a pagar por la compraventa de un inmueble. En el artículo 107 del Real Decreto Legislativo 2/2004, se recoge lo siguiente:

«1. La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.»

El incremento de valor se determina aplicando al valor del terreno un porcentaje anual establecido por los ayuntamientos en función de los años transcurridos desde la compra hasta la venta del bien inmueble, dentro de los límites legales.

Según el apartado 2 del artículo 107 del Real Decreto Legislativo 2/2004, el valor de los terrenos en el momento del devengo resultará del valor que éstos tengan a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

No obstante lo anterior, cabe destacar que en el valor anteriormente indicado no se incluye el valor de la construcción.

Una vez que se conoce este valor, habrá que considerar lo siguiente, a efectos de determinar la base imponible del impuesto:

• Posibles reducciones que el ayuntamiento de la localidad donde se encuentra radicado el inmueble pueda establecer.
• Aplicación de un coeficiente de incremento sobre el valor del terreno en el momento del devengo, sin que éste pueda exceder los límites que se establecen en el apartado 4 del artículo 107 del Real Decreto 4/2004, de 5 de marzo:

A la base imponible habrá que aplicarle el tipo impositivo que cada ayuntamiento establezca.

En relación a su segunda pregunta, referente a si siempre se produce una «plusvalía mínima», le indicamos que el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana debe liquidarse siempre que se produzca una transacción que tenga por objeto un bien inmueble de naturaleza urbana. Por tanto, como se ha indicado anteriormente, la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana estará constituida por el incremento de valor de los terrenos. No obstante, no podemos confirmar si siempre existirá una «plusvalía mínima» o no, ya que ello dependerá de si se ha incrementado el valor de los terrenos, del coeficiente de actualización aplicable a los mismos y de las posibles reducciones que el ayuntamiento de la localidad donde se encuentra radicado el inmueble pueda establecer.