Varios son los pasos necesarios para la formalización de un préstamo hipotecario:
1º. Solicitud del cliente.
En primer lugar, resulta necesaria la solicitud del cliente del préstamo hipotecario, indicando las características del préstamo, así como el fin al que va a destinar el dinero demandado.
2º. Análisis de la operación por parte de la entidad de crédito.
A raíz de la solicitud planteada por el cliente, la entidad financiera estudiará la operación, principalmente para evaluar la solvencia y las garantías ofrecidas, para lo cual será necesario que el cliente presente los documentos pertinentes. En la mayoría de los casos dichos documentos son:
- Documento Nacional de Identidad del cliente y, en su caso, del cónyuge.
- Nota simple informativa del Registro de la Propiedad del bien que va a servir como garantía.
- Indicación del estado civil del cliente (indicando, en caso de estar casado, el correspondiente régimen económico matrimonial).
- Aportación de documentos justificativos que acrediten que el cliente puede hacer frente al pago de la hipoteca solicitada (por ejemplo: nómina, declaración de IRPF, relación del patrimonio, en caso de asalariados; declaraciones de IVA o de IRPF, en caso de autónomos; cuentas anuales, en caso de sociedades, etc.).
Una vez obtenida dicha información, la entidad financiera procederá a revisar los distintos registros a los que tenga acceso (especialmente en materia de impagos o de cargas financieras previas) a los efectos de verificar la situación económico-financiera del solicitante para hacer frente al pago del préstamo solicitado, ya que el prestamista debe evaluar la solvencia del prestatario y, para ello, deberá tener en cuenta factores como su situación de empleo, sus ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, sus activos en propiedad, su ahorro y sus gastos fijos, y otros compromisos ya adquiridos.
Un análisis en profundidad de la solvencia del futuro prestatario con base en información suficiente es un elemento esencial en cuanto a la concesión responsable de financiación.
3º. Tasación del bien a hipotecar.
A los efectos de comprobar el valor de mercado del bien hipotecado, la entidad financiera procederá a solicitar una tasación de dicho bien (a no ser que una tasación en vigor se aporte por el solicitante), la cual resulta de extrema importancia en la medida en que el importe por el que sea tasado el bien determinará la cantidad máxima a prestar por la entidad financiera (normalmente, el límite máximo suele ser el 80% del valor de tasación). En ocasiones, este porcentaje se puede elevar gracias a programas públicos de avales para determinados colectivos (jóvenes, personas en situación de vulnerabilidad, etc.)[1].
El certificado de tasación (emitido por una sociedad de tasación) tendrá una vigencia de seis meses a contar desde el día de su emisión.
4º. Solicitud de garantías adicionales por parte de la entidad de crédito.
En caso de no tener certeza de la viabilidad de la operación, la entidad financiera podrá solicitar garantías adicionales para su formalización. La capacidad de pago del cliente se evalúa partiendo de los fondos o flujos netos de efectivo procedentes de sus fuentes de renta habituales, sin depender de avalistas, fiadores o activos entregados como garantía. Estos deberán ser siempre considerados al evaluar la concesión de una operación como una segunda y excepcional vía de recobro para cuando haya fallado la primera.
5º. Negociación de las cláusulas específicas de la hipoteca.
Analizada la operación por parte de la entidad financiera, con la documentación solicitada y la obtenida por sus propios medios, será necesario concretar con el solicitante los aspectos individuales del préstamo hipotecario, tales como: plazo, posible período de carencia, interés aplicable, etc.
6º. Información precontractual.
El prestamista debe entregar al prestatario la información personalizada que necesite para comparar entre distintas ofertas de préstamos (FIPRE), para evaluar sus implicaciones y, en definitiva, para poder tomar una decisión fundamentada.
Cuando el préstamo ha sido autorizado, se entregan al cliente las fichas FEIN y FiAE[2]. Una vez todos los intervinientes en el préstamo (prestatarios, fiadores, hipotecantes no deudores) han recibido la documentación precontractual correspondiente, la entidad financiera sube el recibí de lamisma a la plataforma notarial. En este momento, empieza a contar el plazo de 10 días naturales para que se pueda firmar la escritura pública de hipoteca.
7º Asesoramiento notarial.
Como se ha indicado, cuando reciban la documentación precontractual, los intervinientes tienen un período de 10 días para leerla y analizarla. Es ahora cuando deben acudir a la notaría para recibir asesoramiento del notario y aclarar cuantas dudas puedan tener. Este asesoramiento es gratuito y se formaliza en la correspondiente “Acta Notarial”. Hay que indicar que es el prestatario quien tiene la facultad de elección de notario.
8º Otorgamiento de la escritura pública de hipoteca.
Cuando hayan transcurrido los 10 días desde la entrega de la información precontractual y el notario haya realizado el correspondiente asesoramiento, se procederá a otorgar ante el mismo notario la escritura pública de hipoteca.
9º. Pago de los correspondientes tributos.
Una vez formalizada la escritura pública de préstamo hipotecario, se deberá proceder al pago de los tributos que graven la misma, en particular el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados[3].
A dicho gasto, además, en caso de que se haya producido la compraventa de la vivienda en el momento inmediatamente anterior al préstamo hipotecario, se deberán añadir los impuestos derivados de la citada operación de compraventa. Dependiendo de si la persona que transmite es empresario o profesional (compra de vivienda nueva a un promotor) o, por el contrario, se trata de un particular (compra de vivienda de segunda mano), la compraventa estará sujeta a IVA o al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, respectivamente.
- IVA:
- Si es vivienda, se aplica el tipo reducido: 10%.
- Si se trata de una vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, el tipo de gravamen sería el 4%.
- En caso de locales o naves industriales, se aplica el tipo general (21%).
- Aparte del IVA, la escritura de compraventa también está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (1% del valor del bien declarado en la escritura)[4].
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): tipo mínimo del 6% sobre el valor real del bien transmitido[5], pudiendo la Administración realizar la oportuna comprobación.
10º. Inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Una vez liquidados los correspondientes impuestos, se deberá presentar la escritura, junto con los documentos acreditativos de dicho pago, en el Registro de la Propiedad correspondiente.
11º. Abono de los gastos correspondientes a notaría, registro y gestoría (todos a cargo del prestamista).
[1] Por ejemplo, la línea de avales del Estado por valor de 2.500 millones de euros destinada a facilitar que unos 50.000 jóvenes y familias con menores a cargo adquieran su primera vivienda.
[2] Puede consultarse lo que son y su contenido en las preguntas “¿Qué datos recoge la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)?” y “¿Qué datos recoge la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)?”, respectivamente.
[3] El tipo de gravamen varía según cuál sea la Comunidad Autónoma. El pago de este impuesto corre a cargo del prestamista.
[4] El tipo de gravamen varía según cuál sea la Comunidad Autónoma.
[5] El tipo del ITP varía según la Comunidad Autónoma.
