¿Cuáles son las principales características de los préstamos hipotecarios?

Se trata de préstamos cuya característica principal es que se hipoteca algún bien inmueble (vivienda, finca rústica, local comercial, etc.) como garantía de la operación, siendo esta garantía adicional a la personal del deudor, tal como se ha definido en el apartado anterior. En consecuencia, el riesgo asumido por la entidad financiera se atenúa, por lo que el tipo de interés aplicado suele ser inferior al de otras operaciones similares en las que no se aporte este tipo de garantía. Por lo tanto, la hipoteca de un bien no supone título traslativo alguno, de forma que la propiedad y la posesión del bien dado en garantía se mantiene en poder de su titular (y no de la entidad financiera).

La hipoteca garantiza no solo el capital prestado, sino lo que se denomina responsabilidad hipotecaria. Esta comprende todos los conceptos garantizados mediante la hipoteca: capital, intereses ordinarios, intereses de demora, costas judiciales y otros gastos.

Los préstamos hipotecarios suelen tener un importe muy elevado respecto a los ingresos anuales del solicitante, por lo que se conceden con vencimientos a largo plazo, normalmente por encima de los 10 años. Los plazos más habituales en la actualidad se sitúan en torno a los 25 años, aunque han llegado a comercializarse préstamos con plazos de hasta 50 años. La normativa desincentiva que las entidades de crédito concedan préstamos hipotecarios con una duración por encima de los 30 años, dado que tendrán dificultades para movilizar estos préstamos en los mercados mayoristas de financiación.

El importe del préstamo no suele superar el 80% del valor de tasación del inmueble hipotecado, en el caso de que se trate de viviendas de primera residencia. Para el caso de inmuebles destinados a un uso distinto, el importe del préstamo se sitúa normalmente entre el 60% y el 70% del valor de tasación del bien. 

Los préstamos hipotecarios pueden tener un período inicial en el que no se devuelve capital, sino que únicamente se pagan intereses. Dicho período se denomina carencia.

La mayoría de los préstamos hipotecarios vienen precedidos de una operación de compraventa, para cuyo pago, el comprador ha precisado, por lo habitual, solicitar a una entidad financiera el dinero convenido para la adquisición del bien. Así, estamos ante dos operaciones distintas. Una es la compraventa y otra la financiación hipotecaria. Ello acarrea implicaciones tales como la necesaria inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad para que ésta quede válidamente constituida y resulte eficaz.

Es igualmente necesaria la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad como condición previa necesaria para poder inscribir posteriormente la hipoteca.