¿Qué es una hipoteca de máximo?

La hipoteca de máximo es aquella hipoteca de seguridad por la que se posibilita garantizar varias obligaciones principales al mismo tiempo, no necesariamente existentes en el momento de constitución de la hipoteca y en las que no se encuentra previamente determinado el importe exacto de las obligaciones aseguradas, sino sólo el máximo a que puede ascender la responsabilidad hipotecaria. 

Las principales características de la hipoteca de máximo se pueden resumir como sigue: 

• Se garantizan distintas obligaciones entre las partes que se encuentran en un principio indeterminadas en su existencia y cuantía pero delimitadas en sus características básicas. Si bien se desconoce a cuánto ascenderá la posible deuda del deudor principal y las obligaciones garantizadas, que pueden existir de antemano o en un futuro como consecuencia de las relaciones entre las partes, sí se encuentran suficientemente detalladas en cuanto a sus aspectos principales, habiéndose delimitado igualmente la forma en la que se procederá a cuantificar las mismas. 
• La responsabilidad hipotecaria no se encuentra determinada a priori. En su lugar, se establece una responsabilidad hipotecaria máxima (hasta qué importe máximo responderá la garantía hipotecaria en caso de incumplimiento de alguna de las distintas obligaciones garantizadas con la misma).

Ejemplo: 

El cliente Sr. X tiene contratados con la entidad financiera “A” los siguientes productos: 

– Préstamo por importe de 15.000 Euros.

– Crédito en cuenta corriente por importe de 50.000 Euros. 

– Clasificación comercial de descuento con límite de 75.000 Euros. 

La garantía aportada por el cliente en todos los productos es la personal/patrimonial de sus bienes presentes y futuros. 

La entidad y el cliente, con el fin de dar seguridad a estas operaciones, formalizan una operación de hipoteca de máximo mediante la cual se traba hipoteca sobre la vivienda propiedad del cliente en garantía de las tres operaciones anteriores durante un período de 5 años. Como se puede observar, de las tres operaciones garantizadas:

* en el caso del préstamo, la obligación del cliente está definida en cuanto al importe debido. 

* y en el caso del crédito y de la clasificación comercial, la cuantía de la deuda que puede llegar a ser objeto de reclamación no se puede conocer de antemano, sólo puede conocerse su límite máximo.