¿Cuáles son las consecuencias fiscales de vender un inmueble por un valor inferior al valor catastral?
La compraventa de un inmueble entre particulares, tiene consecuencias fiscales tanto para el comprador como para el vendedor de la misma:
a) Comprador: es sujeto pasivo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad «transmisiones patrimoniales onerosas». En las transmisiones patrimoniales onerosas, la base imponible es el valor real del bien transmitido, no el precio de la operación. La Administración podrá comprobar el valor del bien que se transmite, por los medios establecidos en la Ley General Tributaria (artículo 57 y concordantes). Uno de los métodos de comprobación admitidos en el artículo 57 de la LGT es la aplicación de coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral. Éste es el método de valoración que vienen aplicando las Comunidades Autónomas.
Con respecto a lo anterior, cabe indicar que la Administración puede comprobar el valor declarado en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Como se ha comentado anteriormente, el método de valoración que vienen aplicando las Comunidades Autónomas es la aplicación de coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral.
El adquirente, por tanto, puede recibir expediente de comprobación de valores de la Administración, junto con liquidación complementaria en concepto de ITP.
No obstante, según lo que se recoge en los artículos 134 y 135 de la Ley 58/2013, de 17 de diciembre, General Tributaria, el sujeto pasivo podrá presentar la solicitud de tasación pericial contradictoria, y esto determinará la suspensión de la ejecución de la liquidación.
Será necesaria la valoración realizada por un perito de la Administración cuando la cuantificación del valor comprobado no se haya realizado mediante dictamen de peritos de aquélla. Si la diferencia entre el valor determinado por el perito de la Administración y la tasación practicada por el perito designado por el obligado tributario, considerada en valores absolutos, es igual o inferior a 120.000 euros y al 10 por ciento de dicha tasación, esta última servirá de base para la liquidación. Si la diferencia es superior, deberá designarse un perito tercero.
Las facultades de comprobación de la Administración se desarrollan en el artículo 91 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En particular, el apartado 5, en cuanto al derecho de adquisición por la Administración al que Vd. alude, determina que:
«Cuando el valor comprobado exceda en más del 100 por 100 del declarado, la Administración pública tendrá derecho a adquirir para sí los bienes y derechos transmitidos, derecho que sólo podrá ejercitarse dentro de los seis meses siguientes a la fecha de firmeza de la liquidación del impuesto. Siempre que se haga efectivo este derecho, se devolverá el importe del impuesto pagado por la transmisión de que se trate. A la ocupación de los bienes o derechos ha de preceder el completo pago del precio, integrado exclusivamente por el valor declarado».
b) Vendedor: es sujeto pasivo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por la ganancia o pérdida patrimonial que se derive de la venta del inmueble.
La ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de un inmueble tributa por diferencia entre el valor de transmisión y de adquisición.
Dado que el artículo 35 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece como valor de transmisión el importe real por el que dicha transmisión se hubiera efectuado, y no el valor a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el valor de transmisión del bien será el importe real satisfecho y no el valor comprobado por la Administración a efectos del ITP, siempre que no resulte inferior al valor de mercado en cuyo caso prevalecerá este.