¿Cuál es el esquema básico del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria?

En caso de impago de las cantidades debidas en virtud de un préstamo hipotecario, la entidad financiera acreedora puede acudir a un procedimiento judicial de ejecución para recobrar los importes adeudados. Estos procedimientos judiciales se desarrollan, de forma simplificada, con base en el siguiente esquema:

1º. Demanda ejecutiva.

La entidad financiera acreedora presentará una demanda contra el deudor ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se localice el inmueble hipotecado. A partir de la publicación de la Ley 1/2013, para que la entidad acreedora pueda dar por vencida toda la deuda y reclamársela judicialmente al cliente, la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos: al 3% del capital concedido o 12 cuotas (si se produce el impago en la primera mitad de duración del préstamo); o al 7% del capital concedido o 15 cuotas (si se produce el impago en la segunda mitad de duración del préstamo)

2º. Notificación de la demanda al deudor y requerimiento de pago al mismo.

Además de notificarle al deudor el inicio del procedimiento judicial, en caso de que la entidad financiera no hubiese requerido el pago al deudor con anterioridad al inicio del procedimiento judicial, se procederá a reclamarle dicha deuda.

3º. Certificación del Registro de la Propiedad.

El Juez solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca y relación de las demás cargas que graven el bien.

4º. Subasta del bien hipotecado y pago a la entidad financiera acreedora.

Hasta el día señalado para la celebración de la subasta, el deudor podrá paralizar el procedimiento de ejecución hipotecaria siempre y cuando consigne el importe que por principal e intereses estuviese vencido en el momento de presentación de la demanda incrementado por los vencimientos de capital e intereses que se hubieren producido hasta el momento, a lo que hay que añadir las costas del procedimiento. Una vez paralizado el procedimiento por primera vez, para volver a hacerlo habrán de mediar un mínimo de tres años.

En toda escritura de hipoteca debe especificarse la valoración del bien a efectos de subasta. Este valor no podrá ser inferior al 75% del importe de la tasación del bien que se efectuó para la concesión del préstamo hipotecario.

Al celebrarse la subasta pueden darse los siguientes supuestos:

1º Que concurran postores:

Cuando la mejor postura sea igual o superior al 70% del valor por el que el bien ha salido a subasta, se aprobará el remate a favor del mejor postor. Si la mejor postura ofrecida en la subasta es inferior al 70% del valor por el que el bien sale a subasta, el ejecutado dispone de 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura ofreciendo una cantidad igual o superior al 70%, o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el plazo sin que el deudor realice lo indicado anteriormente, el ejecutante podrá solicitar la adjudicación del bien por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasación y a la mejor postura.

Cuando el ejecutante no haga uso de la facultad mencionada en el párrafo anterior, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50% del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario Judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. Cuando el Secretario Judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el apartado siguiente.

2º. Que no concurran postores:

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60%.

A partir de aquí puede derivarse la siguiente casuística:

• Que el importe por el que ha sido adjudicado finalmente el inmueble cubra la deuda reclamada por el ejecutante, en cuyo caso a éste se le hará entrega del importe reclamado. De existir sobrante se destinará en primer lugar a los acreedores que tengan derechos posteriores inscritos (cargas anotadas con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta como consecuencia de otros procesos de reclamación de deudas que se sigan contra el deudor o segundas hipotecas del bien). Si no existen tales derechos posteriores o si, una vez atendidos, sigue existiendo sobrante, el mismo se pondría a disposición del deudor.
• Que el importe obtenido de la adjudicación no cubra el total de la deuda. En tal supuesto, el ejecutante sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el restante importe al deudor en futuros procedimientos (ya que en España la responsabilidad en caso de préstamos hipotecarios es “universal”, esto es, el deudor responde no sólo con el bien inmueble que ha dado en garantía, sino con todos sus bienes, presentes y futuros).

No obstante, la Ley 1/2013, para el caso de la vivienda habitual, establece supuestos de liberación de deuda, pues el deudor quedará parcialmente liberado de las sumas pendientes de pago si en los cinco años posteriores al remate o adjudicación satisface al acreedor el 65% de las mismas, incrementadas exclusivamente con el interés legal del dinero, o el 80% en el plazo de 10 años.

5º. Cambio de la titularidad del inmueble ejecutado en el Registro de la Propiedad, posesión del inmueble y, en su caso, lanzamiento judicial.

Una vez ejecutada la subasta, se modificará la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad a favor del adjudicatario en la subasta, quien tendrá derecho a que se le ponga en posesión del inmueble. Por lo expuesto, en caso de que el inmueble se hallase ocupado, se acometerá el “lanzamiento judicial” de los ocupantes (es decir, su desalojo del inmueble). Sin embargo, entre mayo de 2013 y mayo de 2015 no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en la Ley 1/2013. 

A continuación se exponen tres ejemplos que explican someramente el funcionamiento de una subasta judicial.

 Ejemplo 1.

• Valor de tasación del bien (vivienda habitual): 150.000 euros.
• Valor de subasta: 150.000 euros (se cumple la condición de que el valor de subasta es mayor o igual al 75% del valor de tasación).
• Deuda de la carga a ejecutar a fecha de subasta: 85.000 euros.
• En la nota simple o verificación registral de la finca aparecen un embargo posterior de otra entidad por importe de 16.000 euros como consecuencia de la reclamación por impago de un préstamo personal y otro embargo de 3.000 euros del Ayuntamiento por impago de tributos municipales.
• Se celebra subasta en la que acude un postor que ofrece por la finca 106.000 euros. El remate es aprobado por el Juez ya que es superior al 70% del valor de tasación en escritura. De estos 106.000 euros, 85.000 euros se dedicarían a saldar la deuda de la entidad ejecutante, quedando un sobrante de 21.000 euros que se repartirían de la siguiente forma: 16.000 euros para atender el embargo posterior de la otra entidad financiera, 3.000 euros para el embargo del Ayuntamiento y finalmente se entregarían al deudor 2.000 euros.

Ejemplo 2.

• Valor de tasación del bien (vivienda habitual): 150.000 euros.
• Valor de subasta: 150.000 euros (se cumple la condición de que el valor de subasta es mayor o igual al 75% del valor de tasación).
• Deuda de la carga a ejecutar a fecha de subasta: 95.000 euros.
• En la nota simple o verificación registral de la finca aparecen un embargo posterior de otra entidad por importe de 16.000 euros como consecuencia de la reclamación por impago de un préstamo personal y otro embargo de 3.000 euros del Ayuntamiento por impago de tributos municipales.
• Se celebra subasta a la que no acude ningún postor, por lo que la entidad financiera indica al Juzgado su intención de adjudicarse la finca por el valor de la deuda, es decir, 95.000 euros que, aun siendo inferior al 70% del valor de subasta, es superior al 60%, es decir, 90.000 euros. La deuda quedaría completamente cubierta. Por otro lado, la entidad se adjudica el bien libre de cargas posteriores a la ejecutada, es decir, que los dos embargos posteriores desaparecerían de la nota simple si bien el titular de las deudas seguiría respondiendo de las mismas con garantía personal.

Ejemplo 3.

• Valor de tasación del bien (vivienda habitual): 150.000 euros.
• Valor de subasta: 150.000 euros (se cumple la condición de que el valor de subasta es mayor o igual al 75% del valor de tasación).
• Deuda de la carga a ejecutar a fecha de subasta: 110.000 euros.
• En la nota simple o verificación registral de la finca aparecen un embargo posterior de otra entidad por importe de 16.000 euros como consecuencia de la reclamación por impago de un préstamo personal y otro embargo de 3.000 euros del Ayuntamiento por impago de tributos municipales.
• Se celebra subasta a la que no acude ningún postor, por lo que la entidad financiera indica al Juzgado su intención de adjudicarse la finca por el 70% del valor de subasta, es decir, 105.000 euros. De la deuda inicial de 110.000 quedarían por cubrir 5.000 euros de los que seguiría respondiendo el deudor con su garantía personal. Por otro lado, la entidad se adjudica el bien libre de cargas posteriores a la ejecutada, es decir, que los dos embargos posteriores desaparecerían de la nota simple, si bien el titular de las deudas seguiría respondiendo de las mismas con garantía personal.

A continuación se recoge un esquema donde se resume el proceso indicado anteriormente: