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En caso de falta de pago de cualquier cuota del préstamo hipotecario, el acreedor, que en este caso será la entidad financiera, está facultado para interponer las acciones legales oportunas que le permitan reclamar al deudor no sólo la cuota impagada, sino el total del capital pendiente de amortizar. Así las cosas, el clausulado de los préstamos hipotecarios recoge en la mayor parte de los casos una cláusula expresa en la que se manifiesta que el impago de una cuota hipotecaria conllevará la resolución anticipada del préstamo hipotecario de forma unilateral.

En caso de retraso en el pago de las cuotas hipotecarias, habrá que tener presente que la entidad financiera estará facultada para aplicar a los importes adeudados el correspondiente interés de demora. 

No obstante, los préstamos sujetos a la Ley de Crédito Inmobiliario, presentan una serie de peculiaridades que se concretan en los siguientes puntos:

En primer lugar, se devengarán intereses de demora. El interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. Sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.

Además, se produce el vencimiento anticipado del mismo (se exigen las cuotas vencidas impagadas más el capital pendiente de vencimiento), siempre que el impago supere los siguientes límites: 

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses. 

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos: 

i. Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses. 

ii. Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses. 

Una vez producido el vencimiento anticipado, en caso de persistir el impago, el siguiente paso es la solicitud por parte del prestamista de la ejecución hipotecaria ante sede judicial o mediante procedimiento extrajudicial ante notario.

Si el deudor se encuentra en lo que el Real Decreto-Ley 6/2012 denomina “umbral de exclusión” y, para el caso de la vivienda habitual, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2% sobre el capital pendiente del préstamo.

Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquiellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:

a) Que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere tres veces el Indicador Público de Renta a Efectos Múltiples  anual de catorce pagas. Este límite será de cuatro o cinco veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar, en mayor o menor medida, esté discapacitado, sea dependiente o esté incapacitado para realizar una actividad laboral.

b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad. 

 Se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:

1. Si se ha producido, en general, una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.

2.  La familia numerosa. 

3.  La unidad familiar monoparental con hijos a cargo. 

4.  La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad. 

5.  La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral. 

6.  La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral. 

7.  La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género. 

8.  El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar. 

c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje será del 40% cuando alguno de dichos miembros sea una persona discapacitada, dependiente o esté incapacitada para realizar una actividad laboral. 

El esquema general en caso de impago de un préstamo hipotecario sería el siguiente:

 

fases impago