• UNIA
  • Universidad de Málaga
  • Pablo Olavide
  • Universidad de Jaén
  • Universidad de Córdoba
  • Universidad de Almería
  • UNED
  • Universidad de Salamanca
  • Unicaja
  • Universidad de Leon
  • Universidad de Huelva
  • Universidade do Algarve
  • Universidad de Granada
  • Universidad de Cádiz
  • Universidade de Burgos
  • uva
  • Universidad Pontificia de Salamanca

La legislación española prevé la posibilidad de que, una vez concertado un préstamo hipotecario con una entidad financiera, el prestatario pueda trasladar su préstamo a otra entidad. 

Los aspectos más relevantes del procedimiento establecido son los siguientes:

  • En primer lugar, es necesario que el prestatario llegue a un acuerdo con una entidad financiera que acepte subrogarse en el préstamo hipotecario del que ahora es acreedora otra entidad financiera. Esto es, debe haber una entidad financiera que acepte asumir el préstamo hipotecario en mejores condiciones para el prestatario que la entidad actualmente titular del mismo. 
  • La entidad con la que se ha negociado la subrogación deberá realizar una oferta vinculante (en firme) y remitirla, a la actual entidad titular del préstamo hipotecario, indicando las principales condiciones ofrecidas (plazo, tipo de interés, etc.). 
  • Recibida la oferta vinculante por la entidad titular del préstamo hipotecario, ésta dispondrá de un plazo de 7 días naturales para emitir un certificado en el que detalle los importes pendientes de adeudo por el cliente hipotecado.

Asimismo, la entidad acreedora actual dispondrá de un plazo de 15 días para igualar la oferta realizada por la entidad que desea subrogarse en el préstamo. 

No obstante lo anterior, si transcurrido dicho plazo de 15 días no se produce la novación del préstamo con el acreedor, la entidad que ha realizado la nueva oferta (oferta vinculante) podrá realizar la subrogación. Para que dicha subrogación surta efecto bastará que dicha entidad declare en la escritura de subrogación haber pagado a la anterior entidad titular del préstamo hipotecario el capital, comisiones e intereses pendientes de pago por el cliente. La escritura pública que documente esta subrogación deberá incorporar el resguardo de haberse procedido al mencionado pago. En todo caso, es necesario precisar que en la escritura de subrogación sólo podrá pactarse la modificación del tipo de interés, ordinario o de demora, inicialmente pactado o vigente, así como la alteración del plazo, o ambas condiciones.

La subrogación podrá tener lugar aun en el caso de que la entidad anteriormente titular del préstamo no haya emitido el correspondiente certificado de importes pendientes de pago en relación con la hipoteca del particular afectado. En tal supuesto, la entidad subrogada podrá realizar el cálculo bajo su responsabilidad, asumiendo las consecuencias de posibles errores que pudieran derivarse, errores que no podrán repercutirse al cliente.

Una vez efectuada ante notario la subrogación, éste se lo comunicará a la entidad anteriormente titular del préstamo hipotecario, la cual dispondrá de 8 días naturales para alegar la existencia de algún error. No obstante lo anterior, las diferencias o errores que puedan darse entre ambas entidades bancarias no podrán perjudicar al cliente y, en ningún caso, dejarán sin efecto la subrogación. La subrogación hipotecaria tiene su propio régimen de compensación por amortización anticipada, donde se distinguen distintos supuestos:

  • Préstamos hipotecarios a interés variable concertados tras la entrada en vigor de la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y antes del 26 de abril de 2003 (cuando entró en vigor el Real Decreto Ley 2/2003, de 25 de abril, de medidas de reforma económica): el 1,00%.
  • Préstamos hipotecarios a interés variable concertados entre el 26 de abril de 2003 y el 9 de diciembre de 2007 (cuando entró en vigor la Ley 41/2007, de reforma del mercado hipotecario): el 0,50%.
  • Préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 9 de diciembre de 2007:
    • No puede cobrarse comisión por amortización anticipada o parcial.
    • Compensación por desistimiento: 0,50%, si la amortización se produce dentro de los 5 primeros años, y 0,25%, si la amortización se produce en un momento posterior.
    • Compensación por riesgo de tipo de interés: la finalidad de la misma es compensar por el riesgo de tipo de interés que asume la entidad en caso de amortización anticipada. Sólo se puede aplicar a los préstamos y créditos con riesgo de tipo de interés, es decir, fijos y mixtos, cuyo tipo de interés se encuentre, en el momento de la cancelación o subrogación, por encima del de mercado (siempre que, en el caso de los préstamos a tipo de interés mixto, la revisión de tipos se produzca en un período superior al año).
    • En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato  de un tipo de interes fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente, durante los tres primeros años de vigencia del contaro de préstamo. Transcurridos los tres primeros años de vigencia del contarto de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

Existen unas ventajas fiscales para las operaciones de subrogación hipotecaria y para las de modificación (novación modificativa) de las condiciones de los préstamos hipotecarios:

  • La escritura de subrogación estará exenta en la modalidad gradual o variable del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (gravamen proporcional aplicable sobre la responsabilidad hipotecaria). Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales, se aplicará el concepto “documento sin cuantía”.
  • Las escrituras de modificación de préstamos hipotecarios que afecten al tipo de interés, al plazo de la operación o a ambos estarán exentas en la modalidad gradual del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales se aplicará el concepto “documento sin cuantía”.