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El tratamiento fiscal de la fianza (entendida como cualquier aseguramiento del cumplimiento de la obligación principal por un tercero) en garantía de préstamos hipotecarios es distinto en función de que la misma se constituya de forma simultánea al préstamo hipotecario o no:

a. En caso de constitución simultánea al préstamo hipotecario (en la misma escritura en la que se concede el préstamo hipotecario, interviene un tercero que actúa como fiador –ya sea otorgando un aval, otorgando una prenda sobre un bien de su titularidad, etc.–): la fianza se encuentra sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados; no obstante, ésta no tributará, en virtud de la regla conocida como “tratamiento unitario del préstamo”, la cual implica que sólo se tributará por el concepto de préstamo y no por la fianza.

b. En caso de constitución no simultánea al préstamo hipotecario (constitución de la fianza en una escritura posterior, ej.: escritura en la que se acuerda la ampliación del plazo del préstamo hipotecario o la modificación de sus condiciones económicas): la fianza sí que debe tributar en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, al tipo general del 1% (el tipo aplicable dependerá de la Comunidad Autónoma, pues éstas tienen competencias en la materia) del importe de la fianza. El obligado al pago de este impuesto es la entidad financiera a la que se le garantiza con fianza el préstamo hipotecario, si bien éstas suelen llegar a un acuerdo con el hipotecante para que sea éste quien asuma dicho pago.