Ebitda

EBITDA es un indicador financiero representado mediante un acrónimo que significa en inglés “Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization". En definitiva, es el margen/resultado bruto de explotación de la empresa (es decir, antes de deducir los intereses, amortizaciones e impuestos).

Se considera que los intereses que paga una empresa dependen de su nivel de endeudamiento y de los tipos de interés vigentes. Por otro lado, las amortizaciones dependen del valor contable de las inversiones realizadas y de los criterios de amortización aplicados. Por último, los impuestos dependen, entre otros factores, de los intereses y de las amortizaciones, con lo cual también varían en función de criterios ajenos al negocio.

Por tanto, el EBITDA, al eliminar esas “distorsiones”, permite una comparación más homogénea entre empresas. No obstante, considerado aisladamente puede producir una información incompleta o engañosa: una empresa con un EBITDA muy alto, y por lo tanto muy rentable según esta medida, puede al mismo tiempo tener una deuda muy elevada y, en consecuencia, su rentabilidad real disponible para el accionista puede ser muy baja y entrañar un riesgo muy elevado.

Valor de Tasación

Los préstamos hipotecarios tienen como garantía un bien  inmueble. Para ello es necesario conocer el valor de ese bien, por lo que las sociedades de tasación realizan un informe certificando el valor que presenta ese bien inmueble a efectos de constituir una hipoteca sobre él.

Estas sociedades de tasación están registradas en el Banco de España y sometidas a su supervisión, están habilitadas para realizar valoraciones que sirvan para finalidades específicas, en particular las relativas al mercado hipotecario.

Los bienes inmuebles a tasar pueden ser de distinta naturaleza: pisos, viviendas unifamiliares, locales comerciales, parcelas de terrenos (rústicas, urbanas, etc.), naves industriales, proyectos de obras, etc.

Existen distintos valores de tasación, siendo los más usuales los siguientes:

A. Valor de mercado: importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediando una adecuada comercialización, y suponiendo la existencia de al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble.

El valor de mercado es el menor de los obtenidos por el método de comparación, el método de capitalización de las rentas esperadas o de la renta actual, y los métodos residuales, dinámico o estático.

El método de comparación determina el valor de mercado comparando los datos de inmuebles de similares características al que se tasa (testigos), y homogeneizando las diferencias existentes.

Los métodos de capitalización determinan el valor de mercado a partir del valor actual que se obtiene capitalizando, al tipo de interés de mercado, el beneficio neto anual atribuible al inmueble. En el caso de inmuebles arrendados equivale a la renta neta existente a la fecha de la valoración.

Los métodos residuales determinan el valor de mercado a partir del valor actual que se puede pagar por un inmueble, considerando que su inversión proporcionará, en las condiciones medias de mercado, una rentabilidad adecuada a su riesgo.

B. Valor de coste de reposición o reemplazo: puede calcularse de dos formas:

B. 1. Bruto: Valor de sustitución por un inmueble nuevo. Se obtiene por la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración, un inmueble por otro nuevo de sus mismas características. Equivale al valor de mercado del terreno en el que está edificado y el de cada uno de los gastos necesarios para edificar, en la fecha de la valoración, un inmueble de sus mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.), pero en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales.

B. 2. Neto: Ajuste del valor a la situación real que presenta en la fecha de la valoración.

Tipo de interés:

El tipo de interés es el porcentaje que se aplica al capital entregado (recibido) como depósito (préstamo) para calcular los intereses que deben recibirse (abonarse).

El tipo de interés puede ser fijo, variable o mixto.

El tipo de interés fijo es aquel que se mantiene constante durante toda la vida de la operación.

El tipo de interés variable se actualiza y revisa en los plazos establecidos con la entidad financiera. En el caso de los préstamos la revisión suele ser cada 12 meses (aunque puede variar dependiendo de lo que se establezca contractualmente).

El tipo de interés mixto mantiene un tipo fijo durante los primeros años y el resto de tiempo, hasta su cancelación, pasa a ser un tipo variable.

Cuando se habla de un préstamo a un tipo de interés variable generalmente se hace referencia a un tipo de referencia más un porcentaje que se denomina diferencial, por lo que resulta de la siguiente ecuación:

Tipo de interés = Referencia + Diferencial.

Ejemplo: Si un cliente tiene contratado un préstamo hipotecario al Euríbor más un punto porcentual y el Euríbor está en el 2,5%, el nuevo tipo de interés del préstamo será el 2,5% más 1 punto porcentual, 1%, establecido en el diferencial, es decir, un 3,5%.

El índice de referencia más utilizado en España es el Euríbor, acrónimo de “Europe Interbank Offered Rate”, o sea, tipo europeo de oferta interbancaria. Es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa, o sea, el tipo de interés aplicado cuando un banco presta dinero a otro.

Morosidad

Es un concepto que hace referencia al incumplimiento de las obligaciones de pago. En el caso de los créditos concedidos por las entidades financieras, normalmente se expresa como cociente entre el importe de los créditos morosos y el total de préstamos concedidos.

Así, la tasa de morosidad se define como:    

Tasa de morosidad = Créditos impagados / Total de créditos.

Se considera que están en situación de morosidad aquellas operaciones que presentan un retraso en el pago de sus obligaciones superior a 90 días.

ROA

ROA es la sigla del término inglés “Return on Assets”, que suele denominarse en español rentabilidad sobre activos, y se calcula como el cociente entre el beneficio neto y el activo total.

Expresa la rentabilidad económica de la empresa, independientemente de la forma en que se financie el activo.

ROE 

ROE es la sigla del término inglés “Return on Equity”, esto es, retorno o rendimiento del capital.

El ROE mide la rentabilidad obtenida por la empresa sobre sus fondos propios. Su fórmula es la siguiente:

ROE = Beneficio neto / Fondos propios medios.

Esta es una de las ratios más seguidas por los inversores y que influye directamente en la cotización de una acción. Lo importante no es únicamente la evolución del beneficio neto, sino el comportamiento de las ratios de rentabilidad.

Una empresa puede tener un fuerte incremento del beneficio y, al mismo tiempo, una caída de su ROE.

Veamos un ejemplo: La sociedad Mandi, S.A. tiene unos fondos propios medios de 500.000€ y obtiene un beneficio neto de 100.000€; por tanto, su ROE será:

ROE = 100.000/500.000 = 20%.

En el siguiente año, el beneficio aumenta hasta 140.000€, pero los fondos propios medios, tras una ampliación de capital realizada, se elevan ahora a 1.000.000€.

Por tanto, el comportamiento de los beneficios es muy positivo, con un crecimiento del 40%, pero el valor del ROE es el siguiente:

ROE = 140.000/1.000.000 = 14%.

El ROE ha experimentado una seria caída y la cotización de la acción de esta sociedad es muy probable que se resienta, por el fuerte deterioro de esta ratio, a pesar del crecimiento del 40% de los beneficios.

Cuando se realiza una ampliación de capital hay que analizar su impacto en el ROE:

Si la ampliación de capital se dedica a inversiones en las que obtiene una rentabilidad superior a su ROE, el impacto en esta ratio es positivo. Por el contrario, si se acometen inversiones con rentabilidades inferiores a su ROE, el impacto es negativo.

Veamos un ejemplo: partiendo del caso anterior (fondos propios medios de 500.000€ y beneficio neto de 100.000€), esta sociedad realiza una ampliación de capital de 200.000€. Veamos cuál es su impacto en el ROE si:

  1. El nuevo importe se destina a financiar una inversión en la que espera obtener una rentabilidad del 10%.
  2. La rentabilidad de la nueva inversión va a ser del 30%.
  1. El ROE actual de la empresa es del 20%. La nueva inversión aporta un beneficio de 20.000€ (10% de la inversión), con lo que el beneficio de la empresa será ahora de 120.000€, mientras que sus fondos propios medios se elevan a 700.000€:

    ROE = 120.000/700.000 = 17,1%.

    El ROE de la empresa cae casi 3 puntos porcentuales.
  2. La nueva inversión aporta un beneficio de 60.000€ (30% de la inversión), con lo que el beneficio de la empresa será ahora de 160.000€, con unos fondos propios medios que se elevan a 700.000€:

    ROE = 160.000/700.000 = 22,9%.

Apalancamiento financiero

El apalancamiento financiero hace referencia a la utilización de recursos ajenos en la financiación de una empresa. Se pueden utilizar diversas ratios para medir el nivel de apalancamiento, entre ellos:

Grado de apalancamiento = Recursos exigibles/Total Pasivo.

El apalancamiento puede tener un efecto:

Positivo: si la rentabilidad de los activos en los que la empresa invierte los fondos obtenidos es superior al coste de dichos fondos. Por ejemplo, una empresa solicita un préstamo bancario, a un tipo del 8% anual, e invierte esos fondos en un proyecto del que obtiene una rentabilidad del 10% anual.

Negativo: si la rentabilidad de los activos en los que la empresa invierte los fondos es inferior al coste de dichos fondos. Por ejemplo, una empresa solicita un préstamo bancario, a un tipo del 8% anual, e invierte los fondos en un proyecto del que obtiene una rentabilidad del 5% anual.

Cash flow

El concepto de cash flow (flujo de caja) hace referencia a los flujos de entrada y salida de dinero que se presentan en una empresa durante un periodo determinado.

La acepción más precisa de cash-flow lo identifica con los recursos de caja generados por la empresa, que vienen dados por la suma del beneficio neto, las amortizaciones y las provisiones.

El beneficio neto se obtiene una vez que se han deducido una serie de conceptos (amortizaciones y provisiones) que, aunque son gastos para la empresa, no generan salida de dinero, al tratarse únicamente de apuntes contables.

Las amortizaciones representan la pérdida de valor que va sufriendo todos los años el inmovilizado de la empresa (edificios, instalaciones, maquinarias, vehículos de transporte, equipos informáticos, por ejemplo) debido a su uso, a su obsolescencia, etc.

A su vez, las provisiones representan la pérdida de valor que en un momento concreto puede sufrir algún elemento del activo, por ejemplo, existencias que se han deteriorado.

Ejemplo: calculemos el cash flow generado por la empresa X, a partir de los siguientes datos:

  Empresa Carmona
  2015 (€)2016(€)Variación
Ventas 600 800 33,33%
Coste de las ventas -200 -300  50,00%
Margen Bruto 400  500 25,00%
Gastos de personal -30 -35 16,67%
Alquileres -15 -25 66,67%
Agua, luz y gas -10 -15 50,00%
Gastos informáticos -25 -35 40,00%
Amortizaciones -15 -20 33,33%
Gastos de explotación -95 -130 36,84%
Margen de explotación 305 370 21,31%
Ingresos financieros 50 40 -20,00%
Gastos financieros -55 -60  9,09%
Dotación a provisiones -40 -60 50,00%
Resultados ordinarios 260 290 11,54%
Ingresos extraordinarios 20 15 -25,00%
Gastos extraordinarios -15 -75 400,00%
Beneficio antes de impuestos 265 230 -13,21%
Impuestos -93 -88 -5,38%
Resutado Neto 172  142 -17,44%
Cash-flow 227  222 -2,20%

El cash flow de 2009 será igual a: 172 + 15 + 40 = 227; el de 2010: 142+ 20 + 60 = 222.

Carga financiera

La carga financiera de un préstamo es la suma del capital que se amortiza más los intereses correspondientes a un período.

Cuando una entidad financiera estudia la viabilidad de una operación de préstamo uno de los parámetros que suele analizar para la aprobación de esa operación es la carga financiera relativa, que no es más que el cociente entre la carga financiera anual y los ingresos netos del solicitante del préstamo.

Ejemplo: Un cliente solicita a una entidad financiera un préstamo de 10.000€ a cinco años, al que corresponde una cuota mensual de 150€. Dicho cliente presenta unos ingresos en su declaración de la renta de 22.000€ anuales netos (siendo la media mensual de 1.833€).

Carga financiera relativa = 150€/1.833€ = 8,18%.

Un criterio extendido entre las entidades financieras es que la carga financiera máxima para poder financiar una operación no debe superar el 33% de los ingresos del solicitante.

Relación préstamo/valor (o porcentaje de financiación)

Esta relación hace referencia al cociente entre el importe de un préstamo concedido y el valor del bien que sirve de garantía.  Comúnmente se conoce por sus siglas en inglés, LTV (“loan to value”). Ejemplo: El Sr. X decide pedir un préstamo hipotecario de 100.000€ para la compra de su primera vivienda, que ha sido tasada en un valor de 150.000€. La relación préstamo/valor es: 100.000€/150.000€ = 66,6%.

Cuanto menor sea este valor, más viable será la operación planteada.

Para la compra de la primera vivienda, el importe a financiar, es decir, la relación préstamo valor, no suele pasar del 80%. Para el caso de locales comerciales, la relación no suele pasar del 60%. Para naves industriales, el valor a financiar no suele pasar del 50%.

Solvencia

La solvencia hace referencia a la capacidad de una empresa para hacer frente a sus obligaciones de pago.

La ratio de solvencia se puede definir de forma agregada, como el cociente entre el activo total y el pasivo. Lo ideal es que el valor de esta ratio sea superior a 1,5, pero interesa analizar la composición del activo y del pasivo.

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El fondo de maniobra es el importe que queda al restarle al activo corriente el pasivo corriente; también se puede obtener restándole al sumatorio del patrimonio neto y el pasivo no corriente el activo no corriente.
Si este dato es positivo, significa que la empresa puede atender a sus compromisos de pago en el corto plazo. Sin embargo, un fondo de maniobra muy grande tampoco es positivo para la empresa, puesto que ésta tendría demasiados recursos ociosos, perdiendo potenciales oportunidades de negocio.

Interés Legal del Dinero

Es el interés que, salvo estipulación en contrario, deberá pagarse por el deudor constituido legítimamente en mora y en los demás casos en que aquél sea exigible con arreglo a las Leyes. Según la Ley 24/1984, modificada por la Ley 13/1994, el interés legal del dinero se determinará en la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Para el año 2016 queda fijado en el 3%.

Interés de demora tributario

Según la Ley General Tributaria, es una prestación accesoria que se exigirá a los obligados tributarios y a los sujetos infractores como consecuencia de la realización de un pago fuera de plazo o de la presentación de una autoliquidación o declaración de la que resulte una cantidad a ingresas una vez finalizado el plazo establecido al efecto en la normativa tributaria, del cobro de una devolución improcedente o en el resto de casos previstos en la normativa tributaria. Se determina en los Presupuestos Generales del Estado. Para el año 2016 queda fijado en el 3.75%.